Emergenza sanitaria Covid-19 e affitti a rischio.

Pubblicato da Re Max Tecnica il

locazione al tempo del covid

Ecco alcune riflessioni in merito ai diversi diritti e doveri di locatori e conduttori.

La prima domanda che molti clienti fanno a noi consulenti immobiliari è relativa all’eventuale diritto del conduttore di ottenere una riduzione del canone o addirittura una più drastica e definitiva risoluzione del contratto.

In altri casi ci viene semplicemente chiesto se sussistono i gravi motivi per i quali il conduttore può recedere dal contratto con preavviso di 6 mesi.

In generale, in questo periodo, è frequente assistere a dibattiti sulla presunta “eccessiva onerosità sopravvenuta”.

Il quadro è evidentemente complesso, anche per la ovvia assenza di pronunce giurisprudenziali in materia Covid-19.

Ciò premesso, è evidente che la domanda che il consulente deve porsi, prima di indicare la strada più corretta al cliente, è quella relativa alla volontà del conduttore in merito alla prosecuzione dell’attività.

Consideriamo le possibili alternative

Il recesso per gravi motivi con preavviso di 6 mesi, previsto dall’art. 27 della L. 392/78 comporta evidentemente la cessazione dell’attività. E’ quindi un rimedio non valutabile laddove il conduttore auspichi che la crisi da Coronavirus possa essere superata. Inoltre risulta evidente che il corrispettivo mensile resterebbe, per tutti i sei mesi residui, quello pattuito contrattualmente.

L’ipotesi della “eccessiva onerosità sopravvenuta” ai sensi dell’art. 1467 cc. è certamente rispondente alla realtà. Tuttavia, seguire questa strada significa chiedere l’immediata risoluzione del contratto (evitando il preavviso di 6 mesi per gravi motivi). La conseguenza è la cessazione o il trasferimento dell’impresa con la perdita dell’avviamento. L’unica possibilità per chi desidera proseguire nel rapporto contrattuale è l’eventualità, incerta, che il locatore di fronte alla richiesta di risoluzione “offra di modificare equamente le condizioni del contratto.”

La terza ed ultima ipotesi è quella prevista dall’art. 1258 c.c. che illustra il caso della impossibilità parziale di rendere la prestazione dovuta (in questo caso il canone) quando la stessa sia divenuta impossibile solo in parte. In questo caso il conduttore si libera dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile. Questa strada è teoricamente applicabile per il periodo di chiusura imposta dal governo e probabilmente per il periodo successivo durante il quale, gli obblighi di distanziamento sociale e igiene pubblica, renderanno obbligatori utilizzi parziali degli immobili.

Ultima considerazione: risulta evidente che la chiusura delle attività commerciali a seguito del decreto del consiglio dei ministri dell’11 marzo può produrre la cosiddetta impossibilità temporanea di adempiere alla propria obbligazione (art. 1256 cc). Il divieto di esercitare l’attività determina l’impossibilità per il conduttore di utilizzare l’immobile e la mancanza degli incassi determina la difficoltà o l’impossibilità di versare il canone. E’ pacifico dunque che il conduttore non può essere responsabile del ritardo nell’adempimento. Ma tutto ciò produce solo una posticipazione dell’obbligo e non una sua esclusione. Non appena cessata l’emergenza il conduttore sarà tenuto al pagamento dei canoni precedenti non corrisposti.

In conclusione è possibile indicare una strada?

Il consiglio migliore resta quello legato al buon senso.

Il primo passo per il conduttore dovrebbe essere quello di chiedere la riduzione del canone per il periodo di crisi. L’unico processo win win è concordare ciò in via amichevole e transattiva con il locatore. In caso di rifiuto sarà possibile convocare il locatore in mediazione (prima dell’eventuale giudizio è infatti obbligatorio esperire tale procedimento come previsto dal D.Lvo 28/10). Solo in caso di fallimento della mediazione, sarà necessario percorrere la via giudiziale sostenendo ad esempio le tesi delle sopravvenute “impossibilità parziale” o “ eccessiva onerosità”.